Derechos de Inquilinos en Minnesota

Un "contrato de arrendamiento" es el acuerdo que un inquilino hace con un propietario para alquilar un lugar para vivir. Un contrato de arrendamiento suele ser por escrito, pero puede ser verbal. Un contrato de arrendamiento debe ser por escrito si el período de alquiler es de más de 1 año. A algunos propietarios de edificios más pequeños les gusta tener solo un acuerdo verbal con el inquilino. Esto es legal, pero le conviene tener un contrato de arrendamiento por escrito. Si el apartamento está en un edificio con 12 o más unidades, el propietario debe utilizar un contrato de arrendamiento por escrito.

Cuando tiene un contrato de arrendamiento por escrito, el arrendador tiene que darle una copia del contrato de arrendamiento. Si un arrendador se niega a darle una copia del contrato de arrendamiento por escrito, es posible que se le impida utilizar el contrato en el tribunal.

Generalmente, existen 2 tipos de arrendamientos, arrendamientos a plazo fijo y arrendamientos periódicos. El tipo de contrato de arrendamiento que tenga puede afectar sus derechos legales como inquilino.

Un arrendamiento a plazo fijo es un arrendamiento por un período de tiempo determinado. Este tipo de contrato de arrendamiento finaliza en una fecha específica. Su derecho a permanecer en la propiedad de alquiler finaliza en esa fecha. Los arrendamientos a plazo fijo más comunes son por 6 meses o 1 año. Para finalizar un contrato de arrendamiento a plazo fijo en la fecha indicada, generalmente no es necesario que le notifique por escrito al propietario con anticipación. Algunos arrendamientos a plazo fijo dirán que tiene que hacerlo, pero debe estar escrito en el contrato. Las reglas pueden ser diferentes si su alquiler está subsidiado por el gobierno. Consulte “Capítulo 10. Vivienda Pública Y Subsidiada”en la página 51.

Es posible que pueda quedarse después del final de un contrato de arrendamiento a plazo fijo si usted y el propietario están de acuerdo. También puede quedarse si su arrendador acepta su renta después de que finalice el contrato. Si el propietario acepta la renta después de que finaliza el contrato de arrendamiento, pero usted no firma un nuevo contrato de arrendamiento, automáticamente estará en un contrato de arrendamiento periódico de mes a mes.

Algunos arrendamientos a plazo fijo tienen una renovación automática. Esto significa que el contrato de arrendamiento se renueva (prorroga) por el período de tiempo original, a menos que le dé al arrendador un aviso por escrito con la debida anticipación de que planea mudarse al final del plazo del contrato de arrendamiento. El arrendador debe notificarle con anticipación que el contrato de arrendamiento se renovará automáticamente. La notificación por adelantado debe realizarse entre 15 y 30 días antes de la fecha límite de notificación de mudanza. Consulte su contrato de arrendamiento para conocer la fecha límite de notificación. Si el arrendador no da aviso, el contrato de arrendamiento no se renueva por el período original. Si el arrendador le avisa de la renovación, debe notificarle por escrito su intención de mudarse antes de la fecha límite. De lo contrario, podría ser considerado responsable por el valor de la renta durante un período de arrendamiento cuando se mude.

Este es un contrato de arrendamiento que no tiene una fecha de finalización específica o establecida. Va de un período de alquiler a otro hasta que el propietario o el inquilino finaliza el contrato de arrendamiento. El arrendamiento de mes a mes es el tipo de arrendamiento periódico más común.

Para finalizar un contrato de arrendamiento periódico, el propietario o inquilino debe notificar por escrito al menos un período completo de la renta por adelantado. Esto significa que, si desea finalizar el contrato de arrendamiento, debe notificarle por escrito al arrendador el día antes de la fecha de vencimiento del último mes del pago de la renta. Si su arrendador desea terminar el contrato de arrendamiento, debe notificarle por escrito de la misma manera.

Por ejemplo, usted es un inquilino en un contrato de arrendamiento mensual o periódico y desea mudarse antes del 1 de junio. Su último mes será mayo y su renta de mayo vence el 1 de mayo. Tiene que darle a su arrendador su notificación por escrito de que desea mudarse antes de la medianoche del 30 de abril.

Sea cual sea el tipo de contrato de arrendamiento que tenga, es una buena idea ponerlo por escrito para evitar problemas más adelante entre usted y el propietario. Si el arrendador no pone el acuerdo por escrito, envíele una carta indicando cuáles cree que son las reglas del contrato de arrendamiento. Guarde una copia de esta carta para usted. Un acuerdo verbal puede ser tan legal y vinculante como un acuerdo escrito, pero es más difícil probar lo que estaba en el acuerdo. Una copia de su carta puede ayudarlo a probar lo que se incluye en su acuerdo verbal.

Antes de firmar un contrato de arrendamiento por escrito con el propietario, lea todos los documentos detenidamente. Asegúrese de comprender completamente el acuerdo antes de firmarlo. Si desea cambiar alguno de los términos del arrendamiento, debe hacer lo siguiente:

1. Discuta los diferentes términos de arrendamiento con el propietario. Con calma y cortésmente, dígale al propietario los cambios que desea que se realicen. Si el propietario no está de acuerdo con sus cambios, explíquele con calma y educación por qué desea los cambios. Vea si usted y el arrendador pueden aceptar una redacción con la que ambos estén contentos.
    
2. Si el propietario está de acuerdo con sus cambios, escriba todos los cambios que ambos estén de acuerdo en el contrato de arrendamiento por escrito. Esto es importante porque si tiene problemas, es posible que no pueda probar los cambios que acordó verbalmente.
    
3. Usted y su arrendador deben escribir sus iniciales junto a todos los cambios.
    
4. Después de que se hayan realizado y rubricado todos los cambios; usted y su arrendador deben firmar el contrato de arrendamiento.
    

También puede pedirle al arrendador que firme un contrato de arrendamiento que usted haya escrito. Consulte la página 63 para obtener un enlace a un formulario de arrendamiento de muestra. (el enlace es solo en inglés).

El contrato de arrendamiento obliga tanto al propietario como a usted a los términos del contrato de arrendamiento. Eso significa que tanto usted como el arrendador deben seguir las reglas del contrato de arrendamiento. Estas son cosas como

• cuando comienza el arrendamiento y cuando termina el arrendamiento
• cuando vence el alquiler
• cuándo debe notificarse la mudanza
• el monto del depósito de seguridad y lo que cubre
• momentos en los que el propietario puede entrar al apartamento
• reglas de estacionamiento
• quién paga el costo de la calefacción, la luz, el agua y otras utilidades
• cómo se hacen las reparaciones
• basurero
• mascotas
• invitados
• subarrendamiento
• mantenimiento de electrodomésticos
   

El arrendador no puede decirle que tiene que hacer reparaciones o tareas de mantenimiento (como trabajos de jardinería) a menos que lo acepte por escrito y le paguen por el trabajo. Se le puede pagar con una renta más baja o con un pago directo del propietario.

El arrendador puede pedir su nombre completo y fecha de nacimiento en la solicitud de alquiler y puede incluir esta información en su contrato de arrendamiento.

La ley de Minnesota limita la cantidad que se puede cobrar como una tarifa periódica por demora al 8% de la renta atrasada. Si vive en una vivienda subsidiada (por ejemplo, la Sección 8), el cargo por pago atrasado puede ser más alto solo si la ley federal lo permite.

Usted tiene derecho automáticamente a los honorarios legales si tiene que defender una demanda o si tiene que demandar al propietario por algo que, en el contrato de arrendamiento, el propietario podría obtener honorarios legales si el propietario lo demanda.

Según la ley de Minnesota, todo contrato de arrendamiento escrito o verbal supone que el inquilino o el propietario no permitirán ciertas actividades ilegales en la propiedad. Las actividades ilegales son cosas como permitir la prostitución o actividades relacionadas con la prostitución, el uso o posesión ilegal de un arma de fuego, o la fabricación, compra, posesión, venta, distribución o presencia de drogas ilegales o propiedad robada en cualquier lugar de las instalaciones, incluidas las áreas comunes. Esta ley no puede ser eliminada ni modificada por el propietario o el inquilino.

Si viola esta promesa, su derecho a vivir allí termina. El propietario puede presentar una demanda judicial de desalojo (también llamada retención ilegal) contra usted por violar esta promesa. Un arrendador puede hacer esto sin previo aviso si se infringen estas reglas. La audiencia de desalojo puede programarse tan pronto como 5 días después de que el propietario comience el proceso de desalojo.

Hay algunos términos de arrendamiento que debe tener en cuenta. Verifique que su contrato de arrendamiento no contenga lo siguiente:

• Permitir que el arrendador entre a su apartamento en cualquier momento. Un arrendador no puede entrar a su casa a menos que primero le avise, a menos que sea una emergencia. Si su contrato de arrendamiento dice que su arrendador puede inspeccionar o mostrar su apartamento a nuevos inquilinos en cualquier momento, sin que el arrendador haga un esfuerzo de buena fe para darle un aviso razonable, es una disposición ilegal y debe solicitar que la cambien. Cámbielo para que diga "el propietario puede entrar al apartamento solo en momentos razonables con 24 horas de anticipación para hacer reparaciones o para mostrar la unidad a posibles inquilinos". Consulte la sección “Derecho A La Privacidad” de este folleto en la página 17. Recuerde pedirle al propietario que ponga sus iniciales en el cambio en el contrato de arrendamiento escrito.

• Una “cláusula de aceleración o escalada”. Esto significa que debe pagar la renta adeudado durante todo el período de arrendamiento si se atrasa en el pago de la renta mensual.

• Permitir que el arrendador establezca nuevas reglas que entren en vigencia automáticamente o que haga aumentos de renta no especificados durante el período de arrendamiento.

Algunos ejemplos comunes de términos de arrendamiento ilegales incluyen aquellos que

• Declarar que el propietario puede desalojarlo sin una audiencia judicial.

• Declarar que el arrendador no tiene que hacer reparaciones o mantenimiento como lo requiere la ley.

• Permita que el arrendador evite pagar por daños a su propiedad incluso si el daño es culpa del arrendador o

• Permita que el propietario se quede con su depósito de seguridad sólo porque se mude dentro de un período específico, como 6 meses.
   

Es posible que el arrendador no pueda hacer cumplir las disposiciones de arrendamiento ilegal. Entonces, si firmó un contrato de arrendamiento que tiene una disposición ilegal, no tiene que obedecer esa disposición ilegal.

Cuando alquila un apartamento, guarde su contrato de alquiler, los recibos de depósito y alquiler, la lista de inspección, las cartas y todos los documentos sobre su apartamento en un lugar seguro.

Es especialmente importante mantener todos los recibos de dinero pagados. Su arrendador debe darle un recibo por la renta si paga en efectivo.

Si paga con un giro postal, aún desea obtener un recibo por escrito del propietario. Pero un talón de giro postal se cuenta como prueba de que le pagó al arrendador si el talón es por el monto del alquiler, tiene una fecha cercana a la fecha de vencimiento de la renta y se paga al arrendador. Si su arrendador demuestra que la renta no se acreditó en un libro mayor de rentas, es posible que deba probar que el giro postal se envió y recibió.

Tenga cuidado si parece que el propietario no quiere darle un recibo. Esto puede significar que surgirán otros problemas en el futuro.

Tenga cuidado al elegir compañeros de cuarto. Puede ser desalojado si su compañero de cuarto rompe el contrato de arrendamiento. También podría ser económicamente responsable si su compañero de cuarto no paga el alquiler. Si más de una persona alquila la casa o el apartamento, cada persona es legalmente responsable de pagar la totalidad del alquiler. Esto significa que, si un compañero de habitación no paga su parte, otra persona tendrá que cubrirla. Si su compañero de cuarto se muda, tendrá que pagar la renta completa o el propietario puede desalojarlo. Pero puede demandar a los otros inquilinos si se van sin pagar su parte del alquiler. En algunos casos, su contrato de arrendamiento puede indicar que usted solo es responsable de su parte del alquiler. Comuníquese con un abogado o defensor de inquilinos si esto le sucede.

Como inquilino en Minnesota, tiene los siguientes derechos:

• Su arrendador debe seguir las reglas de su contrato de arrendamiento.

• Su arrendador debe mantener su apartamento libre de peligros para la salud y la seguridad.

• Su arrendador debe mantener su apartamento en buenas condiciones. La estructura, los accesorios, la plomería y otros equipos deben mantenerse funcionando de manera segura y adecuada.

• Tiene derecho a llamar a los inspectores locales de vivienda, salud, seguridad y incendios y pedirles que inspeccionen su apartamento (si está disponible en su área).

• Su edificio debe estar aislado y climatizado si fue construido antes de 1976.

• Su arrendador debe seguir las leyes sobre burletes, calafateo y estándares de eficiencia energética para contraventanas y puertas.

• Tiene derecho a la posesión pacífica y sin molestias de su apartamento. Tiene derecho a quedarse solo y libre de acoso. El arrendador no puede permitir ciertas actividades ilegales en la propiedad, como la prostitución o la actividad relacionada con la prostitución, el uso o posesión ilegal de un arma de fuego, o la fabricación, compra, posesión, venta, distribución o presencia de drogas ilegales o propiedad robada en cualquier lugar de las instalaciones, incluyendo las áreas comunes. Si un propietario viola esta regla, puede demandarlo.

• Tiene derecho a llamar a la policía o pedir ayuda de emergencia en respuesta a abuso doméstico o cualquier otra conducta. Su arrendador no puede castigarlo por hacerlo. Es la ley. Puede demandar a su arrendador si viola esta ley.

• Tiene derecho a la privacidad y el derecho a evitar que el propietario entre a su apartamento sin su permiso. El arrendador solo puede entrar sin permiso si el contrato de arrendamiento dice que puede, o si hay una emergencia, o si el arrendador tiene un propósito comercial razonable para entrar y trata de darle un aviso razonable. Recuerde, incluso si el contrato de arrendamiento dice que el arrendador puede entrar a su apartamento sin permiso, todavía tiene que tratar de darle un aviso razonable.

• Su arrendador tiene que darle su nombre y dirección.

• Su arrendador no puede terminar su contrato de arrendamiento, aumentar su renta o cortar sus servicios sin el aviso por escrito correspondiente.

• Su arrendador no puede desalojarlo o tomar represalias contra usted (vengarse de usted) por quejarse o defender sus derechos como inquilino.

• En Minneapolis y muchas otras ciudades, el propietario debe tener una licencia de alquiler.

• Su arrendador no puede cortarle los servicios públicos ni dejarlo fuera de su apartamento.

• Su arrendador no puede obligarlo a mudarse de su apartamento sin ir al tribunal.

• Tiene derecho a recuperar su depósito de seguridad, con intereses, dentro de las 3 semanas (21 días) después de mudarse y darle al propietario su dirección de reenvío. Esto no es cierto si el edificio ha sido clausurado (ver “Clausura” en la página 27). Pero su arrendador puede quedarse con una cantidad razonable del depósito de seguridad para pagar los daños y la renta atrasada. Si el propietario hace esto, debe darle una explicación por escrito dentro de las 3 semanas. Su arrendador no puede obligarlo a pagar por el desgaste normal del apartamento.

• Su arrendador no puede retener sus pertenencias personales por falta de pago del alquiler.

• Su arrendador debe darle un certificado de renta pagado (CPR) para que pueda reclamar un crédito fiscal estatal.

• Su arrendador debe informarle sobre las órdenes de inspección y expropiación pendientes para las cuales se ha emitido una citación (consulte “Inspecciones De Salud” en la página 30).

• Si un arrendador le cobra una tarifa de solicitud, el arrendador debe informarle el nombre, la dirección y el número de teléfono de la compañía de evaluación de inquilinos que utilizarán.

• Si un arrendador le cobra un depósito preliminar (también llamado “depósito para retener”) y luego se niega a alquilarle un apartamento, tiene que devolverle su dinero dentro de los 7 días.

• Si es víctima de violencia doméstica y tiene una orden judicial de protección o una orden de no contacto, puede romper su contrato de arrendamiento (consulte “Necesito moverme para estar seguro. ¿Puedo romper mi contrato de arrendamiento?” en la página 33). 

If your building is sold, the new owner has to follow the rules of your existing lease unless your lease says differently.  The new landlord has to follow these terms until your lease ends. If you have a periodic lease, you can force the new owner to give you proper notice before changing or ending the tenancy.

If the building is converted to condominiums you have special protections, including

• You must get a notice of conversion at least 120 days before you have to move. If your lease runs past the 120-day notice period, you have the right to stay until your lease ends. 
   
• Households with at least 1 person who is either 62 years old or older, handicapped, or a minor child can demand an additional 60 days to move. You must give the written demand for extra time within 30 days after getting the landlord's notice of conversion.
   
• You must get first option to buy your place.  After the landlord mails the notice of conversion you have 60 days to buy your home before they can try to sell it to anyone else.

Rental property can be foreclosed by mortgage lenders. If your apartment goes into foreclosure, occupants of the building will get a notice from the Sheriff called a Notice of Mortgage Foreclosure Sale. This notice tells you the date of the foreclosure sale.

Your landlord generally has 6 months from the date of the Sheriff’s sale to try and buy back the building. This time period is called the “redemption period.” You can live in your apartment during the redemption period but rent is still due. If your lease is scheduled to end or the landlord (not the bank) gives you notice to move during this time, you may have to move. Your landlord must still pay the utility bills if the lease requires it.

In most cases, tenants can stay in foreclosed rental property after the end of the redemption period for 90 days or until the lease expires, whichever is more. Tenants are entitled to a 90-day written notice to end their tenancy and the notice cannot be given sooner than the end of the redemption period.

If you have a lease from your landlord that expires later than 90 days after the end of the redemption period, you can stay in your apartment until the end of your lease. The bank must still give you a 90-day notice to end the lease and tenancy on that date.

You must pay rent and abide by the terms of your lease in order to stay.

If someone buys your apartment building or home in order to use it as their personal residence, they can make you leave earlier. However, they must still give you a 90-day notice.

If the bank did not send you a 90-day notice, but tried to evict you anyway, you can get the record of the eviction against you expunged from court records. This right applies to evictions involving foreclosures.

“Subletting” means that you lease your home to another person.  You have the right to sublet, unless your lease says you cannot. When you sublet a home you are still responsible for the things in the lease, even though you are renting it to someone else. If you think you might need to sublet later, read the lease carefully before renting to make sure subletting is allowed.  Many leases do not let you sublet but some let you if you get permission from the landlord. 

Tiene las siguientes responsabilidades como inquilino.

• Si un arrendador le pide referencias cuando solicita un apartamento, debe proporcionarlas.

• Tienes que pagar la renta a tiempo.

• Tiene que seguir las reglas de su contrato de arrendamiento (pero no tiene que seguir las cosas ilegales en su contrato de arrendamiento).

• Usted tiene que pagar por cualquier daño que sea mayor que el desgaste normal de su apartamento si es responsable.

• No puede molestar a otros inquilinos

• Tiene que dar aviso por escrito cuando quiera mudarse.

• No puede permitir ciertas actividades ilegales en la propiedad, como la prostitución o la actividad relacionada con la prostitución, el uso o posesión ilegal de un arma de fuego, o la fabricación, compra, posesión, venta, distribución o presencia de drogas ilegales o propiedad robada en cualquier lugar del local, incluidas las zonas comunes.

Un arrendador no puede entrar a su apartamento a menos que tenga una razón comercial para entrar Y le haya avisado. Esta regla no cuenta en caso de emergencia.

No debe dificultar la entrada del arrendador si necesita hacer reparaciones. Es una buena idea acordar con anticipación cuándo está bien ingresar. Es mejor poner este acuerdo por escrito y guardar una copia para usted.

Una razón de negocio
El propietario debe tener una razón comercial para ingresar a su apartamento. Ejemplos de razones comerciales incluyen cosas como

• mostrar la unidad a un posible nuevo inquilino

• mostrar la unidad a un posible comprador, agente de seguros o tasador

• haciendo trabajos de mantenimiento

• permitir que un funcionario del gobierno participe en una inspección

• está causando un disturbio dentro de la unidad

• el propietario cree razonablemente que usted está violando las reglas del contrato de arrendamiento dentro de su apartamento

• el propietario cree razonablemente que en el apartamento vive alguien que no debería

• usted ha dejado la unidad
   

Por lo general, si un propietario le ha dado aviso, puede ingresar a su apartamento con un propósito comercial razonable. Recuerde, esta regla no cuenta en caso de emergencia. Dar aviso puede ser cosas como dejarle un mensaje en un contestador automático o una nota en la puerta. El aviso para ingresar debe tener sentido por la razón dada.

Por ejemplo, si el propietario programa una cita con un plomero con una semana de anticipación, el propietario debe informarle sobre la cita con una semana de anticipación. Si el propietario se entera de una inspección de la ciudad la mañana antes de que lleguen los inspectores, debe informarle tan pronto como se entere.

Solo en situaciones especiales su arrendador puede entrar a su apartamento sin previo aviso. Si el propietario tiene una buena razón para pensar que están sucediendo ciertas cosas, puede ingresar a su apartamento sin previo aviso. Estas son cosas como:

• La entrada inmediata es necesaria para evitar que las personas o la propiedad se lastimen debido a las condiciones de mantenimiento, seguridad o aplicación de la ley.

• la entrada inmediata es necesaria para asegurarse de que el inquilino esté seguro

• la entrada inmediata es necesaria porque están sucediendo cosas ilegales
   

Si su arrendador ingresa a su unidad cuando usted no está allí y no le ha dado aviso al respecto, debe dejarle un aviso por escrito de que ingresó y por qué.

Ejecución
Puede hacer valer su derecho a la privacidad. Si el propietario entra sin avisarle, puede demandarlo. Puede solicitar una renta más baja, recuperar su depósito de seguridad y $ 100 por cada violación de su privacidad. También puede hacer valer sus derechos de privacidad en una acción de Fideicomiso de Renta (consulte “Iniciar Un Caso De Fideicomiso De Alquiler” en la página 21). Si el problema continúa, es posible que pueda rescindir su contrato de arrendamiento. Llame a un abogado o a la oficina local de servicios legales si necesita ayuda para escribir y presentar una queja para defender su derecho a la privacidad.

Cuando paga el alquiler, parte de ese dinero se destina a los impuestos a la propiedad del edificio donde vive. En Minnesota, algunos inquilinos pueden recuperar parte de este dinero como reembolso. El reembolso depende de sus ingresos y del monto de la renta que pagó ese año. Puede obtener este reembolso de impuestos si alquila en un edificio donde el propietario paga impuestos sobre la propiedad y si está por debajo de ciertos ingresos.

Para reclamar un reembolso de crédito fiscal para inquilinos, envíe al Departamento de Ingresos de Minnesota lo siguiente:

1. Un formulario de devolución de impuestos completo (M1PR) y
    
2. Un "Certificado de renta pagada" (CRP).
    

Puede solicitar un reembolso de crédito fiscal en cualquier momento antes del 15 de agosto de cada año.

Si el arrendador no le da el CRP
Si el arrendador no le da el CRP, llame al arrendador y recuérdele. Si aún no obtiene su CRP, siga los siguientes pasos:

1. Escriba una carta al propietario. Ingrese el monto de la renta que pagó durante el año y solicite su CRP. Guarde una copia de su carta. Si no ha recibido una respuesta en aproximadamente dos semanas, puede intentar lo siguiente
    
2. Llame al Departamento de Ingresos y pídale que multa al propietario por no darle su CRP.
    
3. Solicite al Departamento de Ingresos de Minnesota (MDR) una Declaración jurada de renta pagada (RPA) para completar en lugar de un CRP. Puede enviar un correo electrónico a individual.incometax@state.mn.us o llamar al 651-296-3781 o al 1-800-652-9094 (sin cargo). Puede encontrar más información en https://www.revenue.state.mn.us/renters-property-tax-refund. Necesitará recibos o alguna otra prueba de la cantidad de la renta que pagó. Si no tiene recibos, use su contrato de arrendamiento o el correo que recibió en la dirección y otra evidencia para demostrar que vivió allí para que el estado asuma que se pagó el alquiler.
    

Recibirá su reembolso en agosto o septiembre, o 60 días después de que el Departamento de Ingresos reciba su solicitud de reembolso. Si tiene alguna pregunta, llame al Departamento de Impuestos de Minnesota al (651) 296-3781.

Su arrendador tiene que mantener su casa para que esté en condiciones de vivir y en buen estado. También existen códigos estatales de electricidad, eficiencia energética, incendios y salud. Algunas ciudades y pueblos tienen códigos de mantenimiento de viviendas locales que tienen reglas de mantenimiento detalladas que el propietario debe cumplir. Si no sabe si su ciudad tiene un código de mantenimiento, llame al inspector de construcción local o al secretario municipal.

Los problemas de reparación comunes son cosas como:

• cableado defectuoso o expuesto

• plomería con fugas y drenaje defectuoso

• aparatos que no funcionan

• ventanas rotas, sin mosquiteros o sin contraventanas

• yeso que caye

• sin cerraduras de cerrojo ni detectores de humo

• insectos o ratones.
   

Si tiene problemas con insectos o ratones, obtenga pruebas de ello, como insectos / ratones muertos o excrementos para mostrárselos al inspector o al tribunal.

El primer paso para hacer las reparaciones es llamar al propietario. Si tiene problemas para que el propietario arregle las cosas en su apartamento, hay 3 formas de utilizar los tribunales para obligar al propietario a hacer las reparaciones.

1. Presente un caso judicial de renta en garantía (pague la renta al tribunal). Consulte “Iniciar Un Caso De Fideicomiso De Alquiler” en la página 21.
    
2. Demandar bajo la Ley de Remedios para Inquilinos de Minnesota. Consulte “Capítulo 5. Ley De Recursos Para Inquilinos De Minnesota” en la página 23.
    
3. Presentar una Acción de reparación de emergencia para inquilinos para que se ordene una reparación inmediata. Consulte “Ley De Recursos Para Inquilinos De Emergencia” en la página 24.

Si un arrendador no hace las reparaciones, el inquilino puede presentar un caso judicial de Fideicomiso de Renta. Según la ley de Fideicomiso de Renta, los inquilinos pagan su alquiler al tribunal, en lugar de al propietario, y le piden al tribunal que ordene al propietario hacer reparaciones, seguir los términos del contrato de arrendamiento o cumplir con las leyes estatales de privacidad. Las siguientes son las reglas y procedimientos para el depósito de la renta. Estas reglas y procedimientos deben seguirse estrictamente. Comuníquese con un abogado o con la oficina de servicios legales de su localidad antes de iniciar un caso judicial de Fideicomiso de Renta.

Antes De Pagar Su Renta En El Tribunal
Debe hacer una de dos cosas antes de pagar la renta en el tribunal y comenzar un caso de Fideicomiso de Renta. Es mejor hacer ambas cosas, pero solo tiene que hacer una de las siguientes

1. Utilice el formulario llamado "Lista De Reparaciones Del Arrendatario – Petición de Reparaciones" en la página 67 para escribir una carta al propietario solicitando que se realicen las reparaciones. La carta debe tener su nombre, su dirección y la lista de todo lo que desea arreglar. Firme y feche la carta. Guarde una copia de la carta para usted. Su arrendador tiene 14 días desde el momento en que recibe la carta para hacer todas las reparaciones. Si no se hacen todas las reparaciones después de 14 días, puede llevar la carta al tribunal para presentar el depósito de renta.
   
     O
    
2. Llame al inspector de viviendas de su área. El inspector de viviendas vendrá a su casa y hará una inspección. El inspector redactará un informe que le dará a su arrendador una cierta cantidad de tiempo para hacer las reparaciones. Solicite una copia del informe. Llevará ese informe al tribunal para presentar un caso de fideicomiso de alquiler. Si el departamento de inspecciones le ha ordenado al arrendador que haga reparaciones en una fecha determinada, debe esperar hasta después de esa fecha para iniciar un caso de Fideicomiso de Renta. Si cree que el inspector le dio al arrendador demasiado tiempo para hacer las reparaciones, debe convencer al tribunal de por qué es demasiado largo.

• Debe pagar toda la renta adeudada al secretario del tribunal de distrito cuando presente el caso judicial de Fideicomiso de Renta. Si no debe renta, no tiene que pagar nada al tribunal. Pero hasta que el caso esté terminado, tiene que pagar su renta cada mes al tribunal. Hay una tarifa de presentación para iniciar un caso judicial de Fideicomiso de renta, pero el tribunal puede eximir (excusar) la tarifa si no puede pagarla.

• Debe darle al secretario una copia del informe del inspector (una copia certificada es lo mejor) o su copia de la carta que le escribió al propietario pidiendo reparaciones.

• También debe dar al secretario el nombre y la dirección de su arrendador y calcular cuánto costará hacer las reparaciones.

• El secretario del tribunal puede ayudarlo a encontrar una petición de fideicomiso de alquiler, o puede usar el formulario llamado “Rent Escrow Affidavit” en la página 70 (solo en inglés). Deberá entregarle al secretario del tribunal la declaración jurada, la carta que envió al propietario o el informe del inspector de vivienda, y toda la renta adeudado. El secretario programará una audiencia.

• Si su estimación del costo de las reparaciones es inferior a $ 15,000, el secretario enviará un aviso de la audiencia a su arrendador.

• Si su estimación del costo de las reparaciones es superior a $ 15,000, debe pedirle a alguien (que no sea usted mismo) que le dé la notificación de audiencia al propietario.
  
  Si usted quiere, el sheriff puede entregar el aviso. El secretario puede decirle dónde encontrar la oficina del sheriff (alguacil) y alguien allí puede ayudarlo.

La Audiencia 

• La audiencia se llevará a cabo de 10 a 14 días después de que pague la renta en el tribunal.

• Lleve a la audiencia a todos sus testigos, fotografías (si es posible) y copias de cartas y avisos que envió al propietario. Si se realizó una inspección, traiga una copia certificada del informe del inspector. Una copia certificada tiene el sello y la firma del departamento de inspección que indica que todo el contenido es verdadero y correcto.
   

Lo Que Puede Hacer El Tribunal

• Ordenar al arrendador que haga reparaciones.

• Permitirle hacer las reparaciones y deducir el costo de su alquiler.

• Reduzca su renta hasta que se hagan las reparaciones.

• Ordenar al arrendador que pague una parte o la totalidad de la renta que pagó cuando no se hicieron las reparaciones.

• Ordene a otra persona que administre la casa y haga las reparaciones.

• Multa al propietario.

• Entregar la renta a usted o al propietario.

• Ordene al arrendador que cumpla con su contrato de arrendamiento.

• Ordenar al arrendador que cumpla con las leyes estatales de privacidad.

• Ordenar al arrendador que pague los honorarios del abogado.
   

¡Advertencia!
El arrendador puede demandarlo para desalojarlo solo si usted no paga (deposita) el monto total de la renta en el tribunal. Si deposita el monto total del alquiler, el propietario no puede desalojarlo por no pagar el alquiler. Si no tiene el monto total del alquiler, no debe presentar el depósito de alquiler. Podría ser desalojado y perder el dinero depositado en el tribunal.

Si el propietario lo demanda durante un procedimiento de depósito en garantía de alquiler, debe traer el resto la renta adeudado a la audiencia más el monto de la tarifa de presentación pagada por el propietario. Si su arrendador no le dice cuánto es ese monto, puede llamar al secretario del tribunal.

Su arrendador no puede tomar represalias contra usted (vengarse de usted) por presentar un caso judicial de renta en garantía o cualquier otro caso en el que usted exija reparaciones. Sin embargo, debe seguir los términos de su contrato de arrendamiento, incluso cuando pague la renta en el tribunal.

If your landlord does not make repairs, does not follow the lease, or violates state privacy laws, you can bring a lawsuit against your landlord under the Tenants Remedies Act.  This law covers run-down housing, health and safety code violations, and failure to make agreed-upon repairs even if the repair problems are not code violations.  To use this law, it is best to have a lawyer.  The law can be used when a landlord refuses to make repairs and the tenant doesn't want to move or have the building condemned.

If you win the Tenants Remedies Act case, the court may:

• Order the landlord to make repairs or find the landlord in contempt of court
   
• Tell you to make the repairs and deduct the cost of the repairs from your rent
   
• Appoint a person to take the rent and use the rent to make repairs or
   
• Appoint a person to take out liens on the property to pay for repairs or
   
• Order that your rent be lowered
   
• Order the landlord to follow your lease
   
• Order the landlord to obey state privacy laws
   
• Order immediate repairs in emergency cases that have to do with loss of utility service and other necessary services.
   
• Order the landlord to pay your attorney's fees.

If you have an emergency such as no utilities or other necessary services because of the landlord, you can file an Emergency Tenants Remedies Action (ETRA).  You do not need to wait 2 weeks for a repair letter to expire and you do not need to call the housing inspector. A tenant can ask the court for a repair order in emergency cases that have to do with the loss of

1. running water
2. hot water
3. heat
4. electricity
5. toilet facilities
6. or other necessary services the landlord is responsible for providing.
    

You have to try to notify the landlord 24 hours before going to court.  You should call, and if your landlord is not there, leave a message with someone who will tell the landlord.  If there is no way to leave a message, call several times at different times of the day.  Make sure you write down when you called and what happened.  The court can order the landlord to make the repair or can order the same remedies that are available in a Rent Escrow Action or Tenants Remedies Action. You should contact a lawyer or your local legal services office for help at 1-(877) 696-6529. 

Rent Escrows, Minnesota Tenants Remedies Actions, and Emergency Tenants Remedies Actions are safe ways to use the courts to force your landlord to make repairs.  There are other things that you may decide to do that are not always legally safe.  These include withholding rent and “repair and deduct.” It is not a good idea to withhold rent to force your landlord to make repairs.  It is legally much safer to bring a Rent Escrow case or one of the other remedies described above. 

You do not have an automatic right to “repair and deduct” the cost of the repairs from the rent.  If you make repairs yourself without your landlord’s written agreement you could be stuck with the bill.  You could also face an eviction hearing if you don’t pay your full amount of rent. Generally, it is never a good idea to “repair and deduct.”  There are some exceptions.  The cities of St. Paul and Duluth have a "repair and deduct" law for heating problems. Duluth also has a “repair and deduct” law for water, electricity, gas, bathroom fixtures, deadbolt locks and smoke detectors.   Minneapolis, St. Paul and Duluth have "pay and deduct" laws for use when the landlord doesn't pay the utility bills that are the landlord's responsibility. If your landlord agrees to make repairs or to take money off your rent because of the condition, get that agreement in writing and signed by the landlord.

Rent abatement is when you get rent money back for living in a place that was not in good repair and not up to local housing code.  Rent abatements can be awarded as part of Rent Escrow, Minnesota Tenants Remedies Actions and Emergency Tenants Remedies Actions.  If your landlord makes the repairs and you did not bring any of the above court cases, you can bring a lawsuit in District Court or Conciliation Court.  There is a filing fee to start the court case, but the court can waive (excuse) the fee if you cannot afford it.  Ask the court clerk for the papers to waive the fee.

You should ask the court for a refund of part of your rent refund for the time you lived there while the apartment was in disrepair.  A lawsuit for rent abatement should be done after the repairs are made, so that you can tell the judge how long you lived there with repair problems.  The judge can order your landlord to return part of the rent that you paid for the whole time that the repair problems lowered the value of your apartment. 

For example, let's say you normally pay $600 per month in rent but there are broken windows and a leaky toilet. You might ask for the money to fix the toilet plus a reduction of $200 in rent for each month that the broken windows and leaky toilet increased your utility bills.

Evidence is necessary to show that you are entitled to a rent abatement. To win a rent abatement, you must prove 4 things in court:

1. The landlord knew the repairs were needed. Show the judge a copy of your letter or the inspector's first report to the landlord.
    
2. The repairs were not made.  Show the housing inspector's second report and/or testimony of people who have seen the bad conditions, and/or pictures you have taken.
    
3. How long you were without the services or repairs you needed. Use photographs, witnesses, letters and other documentation as evidence.
    
4. How much money it cost you, or "damages."  The amount of money you are asking for has to make sense for the problem you had.    
    

For example, a one-bedroom apartment rents for $50 less than a two-bedroom apartment in the same building.  You did not use your second bedroom because there were no storm windows.  Therefore, you should get damages of $50 per month because with no storm windows it was as if you had a one-bedroom apartment.

Remember – Your landlord cannot retaliate against you for bringing a case to enforce your rights as a tenant. 

A landlord cannot rent out a property that is unsuitable for people to live in. The landlord may not collect rent or a security deposit for property that has been condemned or declared "unfit for human habitation." If your building has been condemned, call a lawyer or your local legal services office for advice about your rights.

There are 2 types of condemnation. The most common is when the Department of Health or Housing Inspections finds health and safety code violations that put the tenants’ safety in danger. The other type of condemnation is when a government body buys property for a particular public purpose, such as to build a highway.

When your home is condemned, for whatever reason, you must move by the date stated on the condemnation order. The amount of time given to move depends on why the building was condemned.  If you do not move by the deadline, law enforcement can force you to move out. If this happens, your children can be put into child protection and your belongings will be left in the home.

If your home has been condemned for health or safety code violations you should call a lawyer or your local legal services office for help.  In general you should know that

• You do not need to pay rent or a security deposit.
   
• You may be able to get Emergency Assistance to help cover moving costs. Tell the financial worker that you need an appointment immediately because your building has been condemned.
   
• Keep records of the conditions in your home. Walk through your apartment and take notes about the repair problems. Get copies of all inspection reports. Take pictures. Make sure you take all this evidence with you when you move. This evidence may be helpful later if you need to prove bad conditions in a court case, and/or to clear up problems with a tenant screening report.
   
• You have the right to sue your landlord in Conciliation Court for all rent paid while the building was either condemned or in condemnable condition. In fact, the landlord is responsible for paying back all the money it cost you to live somewhere else, as well as 3 times the amount of all money collected from you after the date the property was condemned. Actual damages include costs you had to pay to cover moving and temporary lodging. Before filing a lawsuit for money damages, talk to a lawyer. It is important to make sure that all claims for money are made in one lawsuit.
   
• Your landlord must return your security deposit, plus interest, within 5 days after you move. Give the landlord a mailing address when you move.
   
• Move out immediately because staying in a condemned apartment is illegal.  You could be arrested and your children could be sent to child protection.
   

If your home has been condemned for a public purpose

• You can get relocation money to help cover your moving costs whenever the government condemns your building for a public purpose.
   
• The government must help you find suitable housing at about the same rent you had been paying.

If you have problems enforcing your rights or collecting damages, call a lawyer or your local legal services office for help.

You have the right to ask for repairs, call an inspector, bring a Rent Escrow case, and demand that your landlord respect your right to privacy.  These things, among others, are your legal rights as a tenant in Minnesota.  Your landlord may not retaliate (get back at you or get revenge) against you by raising your rent, asking you to move out, or decreasing your services because you stood up for your legal rights as a tenant. You must still pay your rent on time.

The Court will raise questions about whether the landlord is retaliating against you if an eviction case or notice to move comes within 90 days of any act in which you exercise your legal rights as a tenant. You must tell the judge about what you did to exercise your rights. If it is within the 90 days, the judge will assume the landlord is retaliating unless they can show a good reason for eviction.  The judge will deny the eviction if the landlord cannot show a good reason for it. After 90 days you will have to prove that the landlord is trying to get back at you if you go to court.

Ask the court to start counting the 90-day period from the time your landlord has done everything the judge ordered, like doing all repairs. You can defend against eviction if you can show that your landlord is retaliating against you illegally.

If the landlord tries to evict you for not paying your rent, it is a defense to show that the landlord raised your rent to retaliate against you illegally.  To raise this defense, you must pay the old amount of your rent into court.

Lead poisoning can cause serious health problems.  You or members of your family can be poisoned from lead in:

• lead-based paints
• drinking water from plumbing with lead or lead solder and
• foods or liquids stored in lead crystal or lead-glazed pottery or porcelain.

There is a federal law to help protect tenants from the primary source of lead poisoning– lead-based paints.  This law applies to almost all housing built before 1978 except some housing for the elderly; housing for persons with disabilities (unless a child younger than 6 years of age lives or is going to live there) and any “zero bedroom” housing such as efficiencies, dorms and the rental of individual rooms in a house.  This law does not apply to housing certified as lead-free.

If this law applies to an apartment you want to rent, the landlord must

• give you a pamphlet about lead hazards.  The pamphlet must be approved by the Environmental Protection Agency.
• tell you about any known lead-based paint and lead-based paint hazards in the housing and
• give you any records or reports the landlord has about lead-based paint and lead-based paint hazards in the housing.

You have the right to review this information before you rent the apartment.  

If you decide to rent the apartment, your lease must include

• a special warning statement regarding lead
• the landlord’s disclosure of the presence of any known lead-based paint and lead-based paint hazards
• a list of any records or reports available to the landlord and given to you about lead-based paint or lead-based paint hazards in the housing
• a statement that you got the pamphlet about lead hazards, the landlord’s disclosures, and a list of reports and records
• special acknowledgments by the leasing agent (if there is one)
• signatures of the landlord, leasing agent and you.

See the sample “Disclosure of Information on Lead-Based Paint and/or Lead-Based Paint Hazards." 

If the landlord fails to follow this law, you still have a valid lease.  However, the landlord can be subject to penalties, including fines, damages, and jail for not obeying this law.

Lead poisoning can cause learning problems and behavior disorders

• permanent brain damage (causing, among other things, paralysis, blindness or learning or mental disability)
• damage to kidneys and blood cells and
• infertility. 

Lead can be found in paint or plaster, paint dust, the soil, and occasionally tap water.  The most common sources of lead are older homes or apartments, homes in the inner city, and uncovered soil exposed to automobile fumes. Children and pregnant women are the most at risk from lead.  Lead can get into a child's bloodstream if they breathe the dust from paint or soil for a fairly short period of time or eat even a small amount of paint chips or leaded soil. 

All children should be screened regularly for lead as part of their regular doctor check-ups.  A simple blood test can show lead levels in blood.  Screening should be done as follows

• Children under 24 months old– every 6 months
• Children aged 2-6 years old– once a year
• Pregnant women– regularly throughout the pregnancy
• All children– right away if the home has dusty window sills or if paint is peeling in the window sills, on railings, from the ceilings, or on the walls, floors or woodwork.

If you get Medical Assistance, the cost of screening should be covered under the EPSDT program.

The state or local health department has to inspect so they can find the source of the lead whenever a child under 6 or a pregnant woman has high levels of lead in their blood. They will inspect your home and all common areas of the apartment building.  They will also inspect any other place where the child spends a lot of time.  The Health Department must inspect within 5 days after it is told about the high lead levels.

If the Health Department finds lead, the property owner must make the property "lead safe."  The property owner will be ordered to remove or cover the lead source by a certain date (usually 2 to 4 weeks). This is always the landlord's responsibility, not the tenant's. A person from the health department should tell you if you should move during the clean-up.  They can also answer any questions you have about how your health will be affected once the property is “lead safe.”  Fumes and dust from lead paint removal are very dangerous for children and pregnant women. 

If you decide to leave your apartment during the clean-up, you can cancel your lease.  If you move, the landlord has to give back your security deposit within 5 days plus any rent you paid in advance. You also have the right to move out just for a while.  The landlord has to let you move back in when the clean-up is done.  You do not have to pay rent for the time you are out of the building.  If you need money to move or for temporary housing, ask the health department if you can get help.

Before moving back into your apartment, make sure the health inspector has come again and checked it.  Also make sure that the landlord carefully cleaned up after the work was done.

If your landlord does not remove the lead paint, you can take any of the legal actions listed in this chapter. If you or your children have been harmed by the lead, you may also have a claim for money from your landlord.  You may be able to bring only 1 court case against your landlord. See a lawyer first to make sure all parts of your claim, such as lead paint damage and rent abatement (a partial return of rent), are included in any lawsuit you start.

Hay varias formas de cambiar o finalizar un contrato de arrendamiento. Depende si tiene un contrato de arrendamiento a plazo fijo o un contrato de arrendamiento periódico (consulte las páginas 10 a 11 para ver las definiciones de estos términos). Si tanto usted como su arrendador acuerdan cambiar o finalizar el contrato de arrendamiento, eso debería ser suficiente para realizar el cambio o finalizar el arrendamiento. Esto es cierto para un contrato de arrendamiento verbal o escrito, un contrato de arrendamiento a plazo fijo o un contrato de arrendamiento periódico. Sin embargo, podría ser diferente si está en la Sección 8.

Asegúrese de obtener el acuerdo por escrito. Si no obtiene este acuerdo por escrito, es posible que más adelante se desarrolle un argumento de "Yo dije, usted dijo". Usted podría estar sujeto a los términos originales del contrato de arrendamiento, incluido el pago de toda la renta adeudado.

¡Advertencia!
Si rompe su contrato de arrendamiento sin el acuerdo del arrendador, el arrendador puede obligarlo a pagar la renta por todo el período de arrendamiento, a menos que el arrendador pueda volver a alquilar el apartamento a otro inquilino. El propietario no tiene la obligación de buscar a alguien que lo reemplace.

No existe un derecho automático a romper un contrato de arrendamiento. Los inquilinos que son víctimas de violencia doméstica y las familias de los inquilinos que fallecen durante el arrendamiento pueden terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo sin un acuerdo del propietario. De lo contrario, no existe una forma automática de romper un contrato de arrendamiento. Los propietarios no necesitan dejarlo salir del contrato de arrendamiento si pierde su trabajo. Tampoco necesitan dejarlo salir del contrato de arrendamiento si está comprando una casa o si su trabajo lo transfiere fuera del estado. Si puede comprar una casa o ser transferido por trabajo, entonces debe incluir un lenguaje en su contrato de arrendamiento que le permita romper el contrato por estas razones.

If and when a landlord can raise your rent depends on the kind of lease you have.

Fixed Term Leases
With a fixed term lease, your rent will usually stay the same for the whole lease period.  A written lease might say how and when rent increases happen, if at all.  If there is nothing in the lease about rent increases, make it clear in writing when you sign the lease that no rent increases are to happen during the lease period.

Periodic Leases
If you have a periodic lease, like a month-to-month rental, your landlord may raise your rent by any amount, as often as they want. There is no rent control in Minnesota except in public or subsidized housing.  But, there are things a landlord has to do before raising your rent.

You have to get proper notice before a rent increase takes effect. That means you must get written notice no later than 11:59 p.m. of the day before the next rental period begins. The rent increase does not take effect until the second rental period following the notice unless the notice states that it is effective at an even later date.  In the case of a month-to-month rental in which the rent is due on the first of the month, written notice given in December cannot be effective until February.

You can challenge a rent increase in 3 situations as follows

1. The landlord raised rent to retaliate against you for exercising your rights (see the “Retaliation” section)
    
2. The landlord raised rent to discriminate against you, or
    
3. The landlord gave improper notice.

If any of the above situations are true, you do not have to pay the increased rent. Also, if you think your rent went up because of discrimination, contact the Minnesota Human Rights Department or your local civil rights department to file a complaint.

Remember, if you do not pay the increased rent, the landlord may file an eviction case against you. But the landlord cannot evict you without bringing an eviction case in court. If the landlord does take you to court, tell the judge about the improper notice or discrimination or retaliation. Be careful. If the judge decides that the landlord was not doing what you claimed, you will have to pay the increased rent and court costs. If you do not pay, you will be evicted.

Puede romper legalmente su contrato de arrendamiento si ha sido víctima de violencia doméstica, agresión sexual o acoso, y hace 2 cosas

1.  Darle al arrendador

• Una copia de una Orden de protección o una Orden de restricción por acoso y

• Una carta firmada y fechada (consulte la página 64) que indique:
  • que teme un abuso inminente por parte de la persona nombrada en la orden
  • que necesitas terminar el arrendamiento
  • la fecha en que se irá y
  • lo que quiere que el propietario haga con sus cosas.
     

2.  Pague la renta del mes en que se mude.

También perderá su depósito de seguridad. El arrendador se lo queda a cambio de permitirle romper el contrato de arrendamiento.

Si no tiene (o no desea obtener) una orden de protección o una orden de restricción por acoso, tiene derecho a presentar un documento (consulte la página 66) de cualquiera de los siguientes que demuestre que ha sido una víctima de violencia doméstica, agresión sexual o acoso:

• un tribunal

• Cumplimiento de la ley

• un profesional de la salud con licencia

• un defensor de abuso doméstico, o

• un consejero de agresión sexual.
   

Si tiene preguntas, comuníquese con una oficina de servicios legales, un defensor de abuso doméstico o un consejero de agresión sexual. Para obtener más información, consulte nuestra hoja informativa Víctimas de Violencia Doméstica, Acecho, o Conducta Sexual Criminal: Sus Derechos en Romper su Contrato de Arrendamiento.

Por lo general, un contrato de arrendamiento por un período de tiempo fijo no se puede cambiar ni finalizar hasta la fecha de finalización especificada en el contrato de arrendamiento, a menos que usted y el propietario acuerden lo contrario.

Lea su contrato de arrendamiento. Por lo general, no se necesita ningún aviso para finalizar el contrato de arrendamiento a plazo fijo si desea finalizarlo en la fecha indicada en el contrato. Sin embargo, algunos contratos de arrendamiento a plazo fijo le permiten a usted o al arrendador finalizar el contrato con un aviso de 30 o 60 días. Si el contrato de arrendamiento tiene un período de notificación establecido, debe ser al menos el mismo para usted que para el propietario.

Algunos arrendamientos a plazo fijo tienen una "cláusula de renovación automática". Esto significa que, si no le dice nada al propietario, su contrato de arrendamiento se renovará automáticamente (consulte “Contrato De Arrendamiento A Plazo Fijo” en la página 10). Las cláusulas de renovación solo son legales si el propietario envía una carta de renovación al inquilino. Esta carta debe enviarse al menos 15 días, pero no más de 30 días, antes de la fecha en que tendría que notificar sus planes de mudarse. La carta debe indicar que el contrato de arrendamiento se renovará a menos que envíe una carta diciendo que no desea renovar y que se mudará.

Para cambiar o finalizar un contrato de arrendamiento periódico, como un alquiler de mes a mes, usted o su arrendador deben notificarlo debidamente por escrito. La notificación debe entregarse antes de las 11:59 p.m. del día anterior al vencimiento del alquiler. Con un contrato de arrendamiento periódico, el período de alquiler comienza el día en que vence el alquiler y dura hasta que el alquiler se vence nuevamente. Si su alquiler vence el primer día del mes, su período de alquiler se extiende desde el primero hasta el final del mes.

Por ejemplo, supongamos que alquila de mes a mes y la renta se vence el primer día del mes. Desea mudarse antes del 1 de febrero. Debe darle al arrendador una notificación por escrito de su intención de mudarse antes de las 11:59 p.m. del 31 de diciembre. Para que se considere un "aviso adecuado", su carta al propietario solo necesita indicar la fecha en que se mudará.

Si desea mudarse, pero no da la notificación adecuada, su arrendador puede responsabilizarlo por un mes adicional de renta, aunque se mudó antes de que comenzara el próximo mes.

Si su arrendador quiere que se mude, pero no leda la notificación adecuada, puede quedarse en su apartamento (si paga las renta) hasta que su arrendador le dé otro aviso que sea apropiado.

¡Recuerde, un contrato de arrendamiento es un acuerdo vinculante!
No lo rompa sin antes pensar detenidamente en sus elecciones. Si debe romper un contrato de arrendamiento, las mejores formas de salir de él son:

• Llegue a un acuerdo con su arrendador (algunas áreas tienen servicios de mediación local que pueden ayudar)

• Pregunte si su arrendador está dispuesto a encontrar un nuevo inquilino.

Si el propietario le quita el dinero de la renta después de la fecha en que le dijeron que se mudara, la ley puede cancelar el aviso de mudanza. Esto renovaría su contrato de arrendamiento. Hable con un abogado antes de asumir que la aceptación del alquiler canceló el aviso.

Cuando se mude de un apartamento, siempre dígale al arrendador que se mudó, incluso si no le da el aviso "adecuado". Los inquilinos deben avisar a los propietarios con al menos 3 días de anticipación antes de mudarse en cualquier momento entre el 15 de noviembre y el 15 de abril. Los inquilinos que no den este aviso de 3 días pueden ser declarados culpables de un delito menor. La razón de esta ley es que la plomería puede dañarse por congelación si el apartamento está vacío y sin calefacción.

Algunos contratos de arrendamiento se rompen por lo que se llama "entrega y aceptación". Esto puede suceder de al menos 2 formas:

1. sí le devolvió la llave al propietario y él se la quitó sin decirle que aún debe renta o
    
2. si el propietario alquiló el apartamento a otra persona sin preguntarle. En estos casos, un tribunal puede dictaminar que el propietario se ha hecho cargo del apartamento y lo libera de cualquier responsabilidad adicional en virtud del contrato de arrendamiento.

“Subarrendar” significa que alquila su casa a otra persona. Tiene derecho a subarrendar, a menos que su contrato de arrendamiento indique que no puede. Cuando subarriendas una casa, usted sigues siendo responsable de las cosas en el contrato de arrendamiento, aunque la estés alquilando a otra persona. Si cree que podría necesitar subarrendar más adelante, lea el contrato de arrendamiento con atención antes de alquilar para asegurarse de que se permita el subarrendamiento. Muchos contratos de arrendamiento no le permiten subarrendar, pero algunos lo permiten si obtiene el permiso del propietario.

Sometimes a home will have so many serious repair problems that you decide that you cannot live there any longer.  This is called constructive eviction.  Con­structive eviction means that the landlord has allowed a repair problem or other condition to exist that is so serious that it is equal to evicting the tenant.

If you decide that you have to break your lease by using a constructive eviction argument, give the landlord written notice of the problem. In the letter, say that you will consider the lease broken and will move out unless repairs are made within a reasonable period of time.  Keep a copy of this letter.  If there is a housing inspector in your area, call the inspector and ask for an inspection to be done. Get a copy of the repair orders to document the condition of the home. It is also a good idea to ask the health department to do its own inspection and order its own repairs. If repairs are not made, you should move out within a reasonable time after the repairs should have been done.

Warning!

A constructive eviction only exists if the landlord has not provided essential repairs or services. Constructive eviction usually only applies to very serious conditions that make the rental unit unlivable, such as when there is no heat or water in the rental unit. If you do not want to move, see Chapter 4 for other steps you can take when there are serious repair problems.

If you claim constructive eviction and move out, your landlord may sue you for damages. The amount for which the landlord can sue depends on the type of tenancy you have. If you have a month-to-month lease, the landlord may sue you for one month's rent. If you have a fixed term lease, the landlord may sue you for the rest of the amount owed on the lease. If your landlord sues you for damages, you will have to prove that you were constructively evicted.

You should bring the following to court as evidence

1) all the letters you sent your landlord about needed repairs

2) witnesses

3) pictures and

4) repair orders from the housing inspector and the health department. 

In other words, you will have to prove that the conditions were so bad that you were forced to move out. If your landlord sues you for damages, you can claim a rent refund for the period you lived in the apartment with the repair problem (see “Sue For Rent Abatement” in Chapter 4).

Call your landlord right away if your utilities are shut off. If the landlord has turned off your utilities, you can sue to have the utilities turned back on. You can also sue to recover a maximum of 3 times the value of the damage you suffered or $500, whichever is greater, plus attorney's fees.  If your landlord turns the utilities back on within a reasonable time, you can sue only for the money it actually cost you. You cannot collect money if the shut-off was because of something you or your guests did to damage the utility service. Protection against illegal shut-offs also covers residents after a mortgage foreclosure or contract-for-deed cancellation.

It is a criminal misdemeanor for a landlord to shut off the electricity, gas, or water services to get you to move out. The landlord must prove there was a good reason for turning off the utilities, such as making repairs. Sometimes, the utility company will shut off the utilities if the landlord did not pay a bill for which he was responsible.

You or other tenants can pay the gas, electric or water bill and deduct the amount from your rent payment if the utility company

• Shuts off the utilities
• Sends a final notice that the utilities will be shut off or
• Posts a notice of disconnection at the building.

You only have to pay the most recent bill.  You do not have to pay any of the past due bills or late charges.

If you live in a building that has 1 to 4 units, you also have the option to take over the gas or electric account from your landlord and be a new customer.  You can do this as long as you meet the requirements that any new customer would have to meet. If you become a new customer, you do not have to pay ANY of the old bills. This includes even the most recent one.  The utility company CANNOT ask you to pay a deposit.

If you are in this situation, call a lawyer or your local legal services office for help.

In Minneapolis, there are special laws about utilities, such as:

• Your landlord must give you written notice (either included in the lease or as a separate document) saying who is the person responsible for paying the utilities you use.
• If there are not separate meters in your building for the electricity, gas and water used by each rental unit, your landlord is responsible for paying those utility bills. 

It is illegal for a landlord to lock you out of your apartment, place your personal belongings onto the street, or change the locks for any reason, even if you are behind on your rent. A landlord can evict you only by bringing an eviction court case (also called an “unlawful detainer”) against you. The only person who can remove you by force from the property is a law enforcement officer (police officer or sheriff).  But the law enforcement officer can do this only after the landlord won the court case and the judge issued a Writ of Recovery.

If you have been locked out unlawfully and you want to get back into your house, follow these steps

1. Find someone to be a "witness."  You might want to ask a friend or someone else who lives in the building to come with you when you try to get back into your place
    
2. Go to the landlord with your witness and ask the landlord to let you back into the home and
    
3. Tell the landlord it is against the law to lock you out.
    

If the landlord still refuses to let you back into your home, follow these steps

1. Call the police and ask them to help you get back into your home.
    
2. Tell the police officer you want to file a criminal complaint.
    

Be sure to get the officer's badge number. This information may be helpful if you have to get a court order to let you back in the home.

If you still cannot get back into your home, call a lawyer, your local legal services office or the city attorney right away so that you can take legal action against your landlord. You can go to court immediately and get an immediate order to let you back into your home.  You should bring proof to the court hearing that you live there like a neighbor, a lease, or something with your address on it, like a driver's license or bill.

After getting back into your home you may want to file a lawsuit against your landlord to pay for money you spent as a result of being locked out.  You can sue your landlord for an amount up to 3 times your actual out-of-pocket costs (like money you paid to stay somewhere else) or $500, whichever is greater. You can file the lawsuit in Conciliation Court if the amount you are suing for is $15,000 or less. There is a filing fee to start the court case but the court can waive (excuse) the fee if you cannot afford it.  Ask the court clerk for the papers to waive the fee.

This protection against unlawful lockouts also applies to tenants when there has been a mortgage foreclosure or contract-for-deed cancellation.

Si un arrendador quiere obligarlo a mudarse, debe presentar un caso judicial de desalojo (anteriormente llamado “retención ilegal”) en su contra.

Los casos del tribunalde desalojo se pueden presentar en su contra por muchas razones, como:

• no pagar la renta

• no se mueve después de recibir el aviso adecuado

• romper las reglas del contrato de arrendamiento

• destruir la propiedad de alquiler a propósito

• Causar una "molestia pública", como vender o tener drogas en la propiedad.
   

Si el arrendador gana en el tribunal, el juez emitirá un "Auto de recuperación" al arrendador. El Auto es una orden judicial que lo obliga a mudarse dentro de las 24 horas. En algunos casos, el juez "suspenderá" (retrasará) la orden judicial hasta por 7 días para darle tiempo de encontrar un nuevo lugar para vivir. Esto significa que el juez le dará 7 días adicionales para mudarse antes de que el Auto entre en vigencia. Una vez que el Auto entre en vigencia, solo tiene 24 horas para mudarse.

• Sabe que el arrendador ha iniciado un caso judicial de desalojo en su contra cuando recibe la Citación y demanda (estos son documentos legales que le dicen que comparezca en el Tribunal de Vivienda). No ignore ni tire estos papeles. Preste atención a la forma en que obtiene estos documentos. Los documentos deben “entregarse” de la manera correcta. Comuníquese con un abogado o con la oficina local de servicios legales de inmediato.

• La audiencia en el tribunal generalmente se programará de 7 a 14 días después de recibir la citación y la demanda.

• La Citación y Demanda le dirá por qué el arrendador quiere que salga. También tendrá la fecha, la hora y el lugar de la audiencia judicial. Si vive en Hennepin o en el condado de Ramsey, el arrendador también puede pedirle al juez la renta atrasada u otro dinero que crea que usted les debe en el momento de la audiencia de desalojo.
  
  La Citación y Demanda podría decir que el arrendador lo está desalojando por no pagar la renta. Si acepta que debe la renta y tiene el dinero para pagarlo, asegúrese de asistir a la audiencia.
  
  En la audiencia, puede pagar el monto de la renta que adeuda más las tarifas de presentación judicial y cualquier tarifa de servicio. Si hace esto, puede "redimir" su arrendamiento y el juez decidirá que puede quedarse. Si no puede pagar todo este dinero, pero puede pagar algo, entonces es posible que su arrendador resuelva el caso con usted y le permita quedarse si sigue un plan de pago.
   

• Es importante que vaya a la audiencia. Si no va, podría perder el caso automáticamente. Tendrías que moverte de inmediato. Es posible que también tenga que pagar dinero.

• Puede asistir a la audiencia solo o con un abogado o defensor de la vivienda. Si se representa a sí mismo en la audiencia, obtenga algunos consejos de un abogado o defensor de la vivienda antes de la audiencia.

• A menos que llegue a un acuerdo con el propietario, el propietario debe demostrar las razones por las que debería ser desalojado en la audiencia.

• Cuando el arrendador termine, dígale al juez por qué cree que no debería tener que mudarse. Asegúrese de informar al juez sobre cualquier defensa que crea que tiene, como represalias, discriminación y problemas de reparación. Es una buena idea tener una "Respuesta" por escrito lista antes de la audiencia judicial. El propósito de la "Respuesta" es responder a la lista de quejas del propietario en su contra. Además, traiga todas las pruebas que tenga para respaldar su caso, como fotografías, recibos, cartas, testigos, informes de inspección, órdenes de reparación, etc. Haga preguntas si no comprende lo que está sucediendo.
  
  El juez o árbitro puede enviar el caso a juicio si hay “desacuerdos de hecho” sobre el caso (por ejemplo, si usted y el propietario no están de acuerdo sobre si se pagó la renta). Por lo general, el juicio se llevará a cabo unos días después de la primera audiencia. En el juicio debe presentar todas sus pruebas, incluidas fotografías o recibos. Debe estar preparado para contar su versión de los hechos en detalle y traer testigos que apoyen su caso. No necesita un abogado para el juicio, pero es una buena idea ponerse en contacto con un abogado o con los servicios legales locales de inmediato si tiene programado un juicio.
   

• Después de escucharle a usted y al propietario, el juez o árbitro decidirá si tiene que mudarse. Si gana, puede quedarse en su apartamento. Si el arrendador gana, el juez firmará un Auto de recuperación ordenándole que se mude.

• Si el arrendador gana, dígale al juez que será difícil para usted mudarse inmediatamente y que necesita más tiempo. El juez puede darle hasta 7 días adicionales para mudarse. Debes solicitar el tiempo extra para poder conseguirlo.

• Si pierde, tiene 10 días para apelar la decisión. Si desea apelar, comuníquese con un abogado de inmediato. Si un árbitro escuchó el caso en el condado de Hennepin o en el condado de Ramsey, tiene 10 días para pedirle a un juez que revise su caso.

• Si no apela y no se muda antes de la fecha en que el juez le indique que se mude, un oficial de la ley "ejecutará" (entregará) el Auto de recuperación. Entonces tendrá 24 horas para moverse.

Usted Puede Tener Una Defensa Ante El Desalojo
Una “defensa” es un argumento o razón que le da al tribunal para respaldar su caso. Si bien este folleto no analiza todas las posibles defensas, se incluyen las defensas más comunes. Si vive en una vivienda pública o subsidiada por el gobierno, es posible que se apliquen defensas adicionales a su caso (consulte “Desalojos” en la página 54). Comuníquese con un abogado o con su oficina local de servicios legales para averiguar qué defensas se aplican a su caso.

Entrega Inadecuada De Los Documentos Del Tribunal De Desalojo - "Servicio"
Existen reglas sobre cómo se le deben entregar (entregar) los documentos judiciales. Su arrendador no puede demandarlo para desalojarlo sin entregarle los papeles de la manera correcta. Debe obtener la Citación y la Demanda al menos 7 días antes de su audiencia en el tribunal. En la mayoría de las circunstancias, la citación y la demanda deben ser entregadas en mano por alguien que no sea el propietario. Estos documentos no se pueden entregar a una persona que no viva en su apartamento o que no tenga "la edad y la discreción adecuadas", como un niño pequeño. La única vez que el arrendador puede enviar los documentos a su dirección es si no lo pueden encontrar en el condado después de que se haya intentado dos veces la entrega de los documentos. Al menos uno de esos intentos debe realizarse entre las 6:00 p.m. y 10:00 p.m.

Al final de este folleto hay un formulario de "Respuesta" que puede usar para enumerar sus defensas en respuesta a la queja de desalojo (retención ilegal) del propietario (consulte la página 59 (solo en inglés)). Para usar esta respuesta, haga lo siguiente:

1. Escriba los nombres de las partes y el número de caso de la citación en el espacio provisto.

2. Marque las defensas que se aplican a su caso

3. Firme y feche el formulario.

4. Entregue una copia de la Respuesta completada al Administrador del Tribunal y una copia al propietario en su audiencia y guarde una copia para usted. Recuerde que puede ser elegible para solicitar la exención de la tarifa de presentación.
    

Nota
El formulario de respuesta no incluye algunas defensas que se aplican solo a las viviendas públicas y subvencionadas por el gobierno. Si vive en una vivienda pública o subsidiada (incluida la vivienda de la Sección 8), comuníquese con un abogado o con la oficina local de servicios legales para obtener ayuda.

Avisos Del Propietario, Licencias De Registro Y Alquile
Avisos
Su arrendador no puede demandarlo para desalojarlo si no conocía los nombres y direcciones del dueño o administrador del apartamento, y los nombres y direcciones de los agentes del arrendador que pueden aceptar sus avisos.

Registro
Si su arrendador tiene un nombre comercial y no es una corporación, el arrendador debe registrar el nombre comercial con la Secretaría de Estado. Si el propietario no se registra, el tribunal debe detener el caso de desalojo hasta que el propietario se registre. Si esto sucede, el propietario debe pagarle $ 250. Llame al Secretario de Estado al (651) 296-2803 para asegurarse de que el propietario no sea una corporación y para averiguar si el nombre comercial está registrado. El Secretario de Estado puede proporcionarle un certificado que indique que el nombre comercial no está registrado.

Licencias de Alquiler
Minneapolis y algunas otras ciudades requieren que los propietarios tengan licencias de alquiler antes de alquilar una propiedad. Si descubre que su apartamento no tiene licencia, debe obtener un registro del departamento de vivienda que indique que no tiene licencia. Dependiendo de su ciudad, es posible que el propietario no tenga derecho a presentar un desalojo en su contra por no pagar la renta si el propietario no tiene una licencia.

Casos De No Pago De Renta
Si la Demanda establece que debe renta, tendrá una defensa si puede probar que ya pagó la renta. Lleve todos los recibos, cheques cancelados o testigos al tribunal para demostrar que pagó la renta.

Si pagó parte de su renta y el arrendador no le dio un recibo indicando que tiene que pagar el resto de la renta, es posible que su arrendador no pueda desalojarlo por no pagar el resto de la renta adeudado. Esto incluye los pagos parciales realizados durante el mes en que se encuentra en el tribunal. Sin embargo, es posible que aún deba la renta a su arrendador, quien podría retener parte de su depósito de seguridad cuando se mude o demandarlo en el Tribunal de Conciliación para cobrarlo.

Si retuvo la renta porque el propietario no hizo las reparaciones necesarias, debe llevar la renta retenido (en efectivo) al tribunal porque es posible que deba depositarlo en el tribunal. Además, lleve todas las fotografías, cartas a su arrendador, informes de inspección y testigos que tenga para ayudar a probar su caso. Puede pedirle al juez que reduzca su renta debido a problemas de reparación (consulte “Demandar Por Reduccion De Renta” en la página 26).

Si lleva la renta adeudado al tribunal (o si pagó el alquiler después de que el propietario presentó el caso), puede pedirle al tribunal que le otorgue hasta 7 días para pagar la presentación del propietario y el cargo por pago atrasado si el tribunal le ordena que pague. eso. Los honorarios del arrendador generalmente estarán escritos en la Queja.

Mayor Casos De Renta
Si su arrendador aumentó indebidamente su renta, el tribunal debe ordenar que usted no tenga que pagar el aumento. El arrendador debe notificarlo adecuadamente para aumentar la renta y no puede aumentar la renta para tomar represalias en su contra (consulte “Represalias” en la página 31). Debe llevar al tribunal el monto la renta que adeuda antes del aumento. Si el juez decide que el aumento fue adecuado, tendrá que pagar el monto de la renta aumentado. El tribunal le dirá cuándo debe pagar el aumento.

Casos De Tarifas Tardías No Pagadas
Muchos propietarios cobrarán un cargo por pago atrasado por la renta atrasado y lo agregarán al monto adeudado. Si no aceptó un cargo por pago atrasado, debe informar al juez. Incluso si su contrato de arrendamiento le permite al propietario cobrar un cargo por pago atrasado, es posible que el cargo no sea válido. Para ser legal, un cargo por pago atrasado debe ser razonable y solo debe cubrir los costos que el arrendador pagó porque su renta se retrasó. No debe ser una multa. Hable con un abogado para ver si su arrendador le cobró una tarifa legal por retraso.

Aviso Para Mudar Los Casos
Si la Demanda establece que recibió un aviso para mudarse y no se mudó, asegúrese de que el propietario le haya dado el aviso adecuado. Por lo general, el arrendador no tiene que darle una razón para darle el aviso, pero no puede tomar represalias en su contra (consulte “Represalias” en la página 31). Si su arrendador aceptó la renta de usted después de la fecha en que se suponía que debía mudarse, el aviso de mudanza ha sido cancelado. Lleve al tribunal todos los recibos, cheques cancelados o testigos para demostrar que el propietario recibió su renta.

Incumplimiento De Casos De Arrendamiento
Si la Demanda afirma que rompió el contrato de arrendamiento y usted cree que no lo hizo, traiga fotografías, documentos, recibos y testigos al tribunal qué lo ayudarán a probar su caso. Si su arrendador aceptó la renta con usted después de las fechas en las que el arrendador dice que rompió el contrato, es posible que el arrendador haya renunciado al derecho de usar esos incidentes como razones para desalojarlo.

Si la Demanda afirma que usted permitió drogas ilegales en la propiedad, podría ser una defensa si las personas que viven con usted tenían las drogas o las permitían en la propiedad, a menos que el propietario pueda probar que usted sabía o tenía razon para saber de esta actividad.

Si tiene una discapacidad y cree que su violación del contrato de arrendamiento podría haber estado relacionada con su discapacidad, puede tener una defensa contra el desalojo si el propietario no hizo esfuerzos razonables para adaptarse a su discapacidad. Debe pedirle al arrendador que acomode su discapacidad. Proponga un plan razonable para evitar que sucedan otros problemas en el futuro. Haga su propuesta por escrito.

Si vive en una vivienda pública o subsidiada por el gobierno, puede ser desalojado solo si hay violaciones graves o repetidas de los términos materiales del contrato de arrendamiento, o por otra buena causa. Sin embargo, algunos arrendamientos de la Sección 8 ahora pueden rescindirse sin causa al final del primer año del contrato de arrendamiento o al final del siguiente período que comienza al final del primer año. Debe comunicarse con un abogado o con su oficina local de servicios legales si tiene preguntas.

No Pago De Renta E Incumplimiento De Los Casos De Arrendamiento
Si la Demanda establece que debe ser desalojado debido a la falta de pago de la renta y al incumplimiento del contrato de arrendamiento, el tribunal debe examinar primero el reclamo por incumplimiento del contrato de arrendamiento. No debería tener que pagar la renta retenido en el tribunal en ese momento. Si el tribunal decide que violó el contrato de arrendamiento y que tiene que mudarse, no tendrá que pagar la renta retenido en el tribunal. Si el tribunal decide que usted no violó el contrato de arrendamiento, el tribunal examinará el reclamo por falta de pago de renta.

Hay Otras Defensas Disponibles En Casos De Desalojo
Recuerde que las defensas discutidas anteriormente son solo algunas de las defensas más comunes que están disponibles en casos de desalojo. Debe hablar con un abogado para asegurarse de haber considerado todas las defensas que se aplican a su caso.

Si pierde el caso de desalojo, el juez emitirá un Auto de recuperación (orden de desalojo) en su contra.

• El día, o en cualquier momento posterior, que el juez dice que debe mudarse, El propietario puede recoger la orden judicial del secretario del tribunal y llevarla al oficial de policía.

• El oficial de la ley le entregará la orden lo antes posible, tal vez incluso ese día. El oficial le entregará la orden directamente o lo colocará en su puerta.

• La orden le dice que debe mudarse de la propiedad dentro de las 24 horas.

• Si no se muda dentro de las 24 horas, el oficial tiene el poder de regresar y sacarlo a la fuerza del apartamento. A veces, el oficial puede tardar más de 24 horas en regresar.
   

¡Advertencia!
Si pierde la audiencia de desalojo, comience a buscar una nueva vivienda de inmediato. Si se queda en su apartamento después de que se haya entregado la orden judicial, corre un riesgo. Si no puede mudarse antes de que se entregue la orden judicial, proteja su propiedad tanto como sea posible sacando sus documentos personales importantes, medicamentos, ropa, algo de comida, etc. Una vez que el oficial de la ley lo obligue a salir de su apartamento, todas sus pertenencias serán almacenado.

El arrendador tiene que guardar cualquiera de sus pertenencias que quedan en la propiedad después de que el oficial de policía lo obliga a mudarse. Por eso es importante que retire la mayor cantidad posible de sus pertenencias antes de que el agente de la ley le obligue a mudarse. El arrendador puede almacenar su propiedad en su casa o en otro lugar.

Si el arrendador planea guardar sus pertenencias fuera de la propiedad (en otro lugar), el arrendador programará una hora para que el oficial de policía regrese con una empresa de mudanzas. Los encargados de la mudanza empacarán todas sus pertenencias y las guardarán. Para recuperar sus pertenencias, debe pagar todos los costos de empaque, mudanza y almacenamiento. Cuanto más tiempo estén almacenadas las pertenencias, más tendrá que pagar. Si no paga para recuperar sus pertenencias dentro de los 28 días, el arrendador puede vender sus pertenencias y usar ese dinero para pagar los costos de mudanza y almacenamiento.

Si el arrendador planea guardar sus pertenencias en la propiedad (en su casa), el arrendador debe devolverle la propiedad dentro de las 24 horas posteriores a su carta de demanda.

Nota: No es necesario que pague una renta no pagado, cargos por pagos atrasados, ​​o un depósito de seguridad para recuperar sus pertenencias. Solo debe pagar los costos de mudanza y almacenamiento si la propiedad se almacena fuera de las instalaciones.

Si el propietario se llevó sus pertenencias personales o usted dejó la propiedad (como si deja el apartamento y no regresa), el propietario puede guardar la propiedad. Para recuperar su propiedad, debe escribirle al propietario y exigirle que le devuelva su propiedad. Guarde una copia de su carta. El arrendador debe devolverle la propiedad dentro de las 24 horas si está almacenada en algún lugar de la propiedad. Si la propiedad está almacenada en otro lugar, el propietario debe devolverle la propiedad dentro de las 48 horas. Esto no incluye fines de semana ni festivos.

Si el arrendador no le devuelve sus pertenencias personales después de recibir su carta, puede demandar para recuperarlas. Además de otorgarle el valor de la propiedad u ordenarle al arrendador que le devuelva su propiedad, el juez puede ordenarle al arrendador que le pague dinero por no tener su propiedad y los honorarios del abogado.

El arrendador puede demandarlo por el costo de mudanza y almacenamiento de su propiedad. El arrendador debe quedarse con sus cosas durante 28 días después de recibir la notificación real de que ha abandonado el apartamento o después de que le parezca razonablemente al arrendador que la unidad ha sido abandonada. El arrendador puede vender o deshacerse de su propiedad después de que finalice el período de 28 días. Al menos 2 semanas antes de la venta, el arrendador debe hacer un esfuerzo razonable para informarle sobre la venta. El dinero de la venta se utilizará para pagar cualquier deuda que el inquilino deba al propietario. Sin embargo, el arrendador debe darle el dinero sobrante de la venta de su propiedad si lo solicita por escrito. Esta protección incluye a los ocupantes después de una ejecución hipotecaria o cancelación de contrato por escritura.

“Expungement” means sealing the public record of a court action.  If your eviction is expunged, then someone searching court files cannot find a record of your eviction case.  The law allows courts to expunge eviction cases, but only in a small number of situations. If an old eviction case is keeping you from getting housing, you may want to try for an expungement.  But you only have a chance if you won the eviction case or can prove that the landlord brought a bad case against you.

There are only certain times when expungements are allowed. To get an expungem­ent, the landlord’s case must be “sufficiently without basis in fact or law,” the expungement must be “clearly in the interests of justice,” and the “interests of justice” must outweigh “the public’s interest in knowing the record.”

In other words, the landlord brought a bad eviction case and it would be unfair to let it stay on your record. Every case is different, but here are some kinds of cases that might get expunged.  Do not ask for an expungement unless

• you won the case
• you settled the case with an agreement, and the landlord agreed that he or she did not  have a good case
• you lost by default because you never got the court papers, and you have strong proof that the landlord did not have a good case against you or
• your landlord’s property was in foreclosure and you moved out before the date you had to or you never got any notice that you had to move out because of the foreclosure.

You need to ask the court in writing to expunge your record.  You may have to go to court to explain why you think you should be able to expunge.  Your written request is called a “motion.” Most courts have forms for making “motions” which you could use. There will be a fee for making an expungement motion. You can ask the court clerks how to make the motion for free. Contact an attorney or legal services office for help with your expungement. A list of legal services offices can be found in the back of this booklet.

If the court expunges your records, contact each of the tenant screening agencies in Minnesota to let them know. The law says that a screening company may not report an eviction once the company knows it has been expunged.  A list of Twin Cities tenant screening agencies can be found at the end of this booklet. You may also be able to get a list of tenant screening agencies from court clerks.

Si decide mudarse por su propia voluntad, asegúrese de notificarlo debidamente por escrito si tiene un contrato de arrendamiento periódico, como un alquiler de mes a mes. El arrendador debe recibir este aviso antes de las 11:59 p.m. el día antes de la fecha de vencimiento del alquiler correspondiente al último período de alquiler.

Por ejemplo, si alquila por mes y desea mudarse antes del 1 de febrero, debe notificarle por escrito al propietario su intención de mudarse antes de la medianoche del 31 de diciembre.

Incluso si va a romper el contrato de arrendamiento y no puede dar un aviso adecuado, aún debe avisar con 3 días de anticipación si se muda entre el 15 de noviembre y el 15 de abril. Al dar este aviso de 3 días, usted no será responsable por ningún daño a las tuberías de agua y servicios públicos que puedan resultar de las bajas temperaturas. No es necesario que le notifique al propietario que se mudará al final de un contrato de arrendamiento a plazo fijo que no se renovará. Consulte “Contrato De Arrendamiento A Plazo Fijo” y “Arrendamiento Periódico” en la página 10 para obtener más información sobre arrendamientos a plazo fijo y periódicos.

Debe dejar el apartamento en las mismas condiciones en las que se encontraba cuando se mudó, excepto por el desgaste normal. Limpiar cuidadosamente. Cuando esté listo para irse, camine por el apartamento para asegurarse de que todo esté bien. Si el propietario dice que el apartamento está en condiciones satisfactorias, pídale al propietario que lo ponga por escrito y lo firme. Guarde una copia para usted. También es una buena idea tomar fotos fechadas del apartamento después de la limpieza.

Cuando se vaya, devuelva las llaves al propietario. Obtenga un recibo que diga que los devolvió.

Antes de irse, déle a su arrendador un aviso por escrito de una dirección donde se le pueda localizar por correo. De esta manera, el propietario puede devolverle su depósito de seguridad. Si no desea que el propietario tenga la nueva dirección de su casa, proporcione otra dirección donde pueda recibir correo. Por ejemplo, puede utilizar un apartado postal.

Si compartió el apartamento y no todos se van a mudar, el propietario puede cobrar la renta total de los inquilinos que se quedan en el apartamento. Incluso después de mudarse, usted puede ser responsable de la parte la renta que le corresponde a su compañero de cuarto si esa persona se va sin avisar al propietario o sin pagar el alquiler. Si esto sucede, puede demandar a su compañero de cuarto para que le devuelvan el dinero en el Tribunal de Conciliación. Para evitar que esto le suceda, notifique debidamente al propietario que se va y no será responsable de la renta futura. Es posible que esto no funcione si firmó un contrato de arrendamiento a plazo fijo, pero debería protegerlo en un alquiler de mes a mes (arrendamiento periódico).

Los propietarios generalmente piden a los inquilinos que paguen un depósito de garantía o daños cuando el inquilino se muda. Si el propietario desea aumentar la cantidad del depósito de daños mientras usted vive allí, se requiere el mismo aviso por escrito que se requiere para aumentar el alquiler (vea “Aumentos De Renta” en la página 35). Si no está de acuerdo con el aumento, debe responder a la notificación de inmediato con una negativa por escrito, en lugar de pagar el aumento. Es posible que se le solicite que abandone el apartamento si no desea pagar el aumento.

Los inquilinos no pueden usar el depósito de seguridad para pagar el último mes de alquiler. Debe pagar el último mes de alquiler, mudarse y esperar la devolución del depósito de seguridad del propietario después de mudarse. Recuerde darle a su arrendador su nueva dirección postal.

Si su apartamento se vende durante el tiempo que está alquilando, el depósito debe entregarse al nuevo propietario o al inquilino dentro de los 60 días. Sin embargo, el nuevo propietario es responsable de devolver el depósito incluso si el depósito no le fue transferido.

Cuando salga del apartamento, el arrendador debe devolver su depósito de garantía o daños con intereses. La cantidad de interés cambió para que obtenga un interés anual del 3% sobre el depósito hasta el 1 de agosto de 2003 y el 1% cada año después de eso. El interés de su depósito de seguridad no comienza a acumularse hasta que usted paga todo el depósito de seguridad al propietario. Cuando haya pagado el depósito de seguridad completo, el interés comienza a acumularse el mes siguiente.

Por ejemplo, si se muda a un apartamento en enero que requiere un depósito de seguridad de $ 600 y el propietario le permite pagar el depósito de seguridad a una tasa de $ 200 por mes durante enero, febrero y marzo, el interés sobre el depósito de seguridad no comienza. para acumular hasta abril (asumiendo que el depósito de seguridad se paga en su totalidad en marzo).

El arrendador debe devolverle el depósito con interés o enviarle una explicación por escrito para conservar cualquier parte del depósito de seguridad dentro de las 3 semanas (21 días) posteriores al final del arrendamiento y después de obtener su nueva dirección postal. Si se mudó porque el edificio fue clausurado, el propietario debe devolver el depósito de seguridad dentro de los 5 días posteriores a su mudanza (consulte “Clausura” en la página 27).

Si hay alguna renta no pagada, el arrendador puede retirar ese monto del depósito de seguridad. Si existen costos para que la propiedad vuelva a estar en el estado en que se encontraba cuando se mudó, el propietario también puede deducir ese costo del depósito de seguridad. Se trata de cosas como limpiar, pintar, alfombras nuevas, etc. Pero no tiene que pagar por el "desgaste normal". Por lo general, el "desgaste normal" depende de las circunstancias.

Por ejemplo, si vivió en un lugar durante 3 años y necesita volver a pintarlo cuando se mude, puede argumentar que se trata de un desgaste normal y que usted no es responsable.

Pero, si la casa estaba recién pintada cuando se mudó hace 6 meses y necesita volver a pintar ahora, probablemente no se considerará "desgaste normal". Por lo tanto, es posible que deba pagar.

Si el arrendador no devuelve su depósito de seguridad o una explicación por escrito de por qué no se devuelve el depósito de seguridad, puede demandar a su arrendador por 2 veces la cantidad del depósito retenido más intereses. Además, si el propietario retuvo parte de su depósito de "mala fe", se le puede otorgar hasta $200 en "daños punitivos". "Mala fe" significa que el propietario sabía que retener el dinero estaba mal, pero lo hizo de todos modos.

Si recibió una explicación por escrito y no está de acuerdo con las razones del propietario para conservar el depósito, puede demandar a su propietario para que le devuelva el depósito. Su arrendador tendrá que demostrar que el dinero se utilizó para reparaciones. Puede presentar este tipo de casos en el Tribunal de Conciliación si su reclamo es de $15,000 o menos. Hay una tarifa de presentación para iniciar el caso judicial, pero el tribunal puede eximir (excusar) la tarifa si no puede pagarla. Pídale al secretario del tribunal los documentos para eximirle del pago.

Para protegerse, haga una lista de todo lo que está mal en el apartamento antes de mudarse y pídale al propietario que la firme. Compare esta lista con la lista que preparó al mudarse al apartamento. Recuerde, es muy importante hacer una lista antes de mudarse y después de mudarse. Haga clic en el enlace de la página 63 para ver una muestra de arrendamiento (enlace es solo en inglés).

Consulte “Almacenamiento De Su Propiedad” y “Cuando El Propietario Se Lleva Sus Cosas Que Usted Dejó Atrás” en las páginas 47 a 48 sobre sus derechos sobre sus pertenencias y propiedades personales

Si vive en una vivienda pública, una vivienda asistida basada en proyectos (como un edificio de la Sección 8 o una Sección 236), o con asistencia basada en el inquilino con un Cupón de la Sección 8, todas las protecciones explicadas en este libro también se aplican a usted. Además, tiene algunos derechos y responsabilidades adicionales porque obtiene un subsidio de vivienda para ayudarlo a pagar el alquiler.

Sus derechos sobre la vivienda subsidiada dependen del programa del que forma parte. Comuníquese con un abogado o con la oficina local de servicios legales para obtener ayuda (consulte la lista “Oficinas de Servicios Legales en Minnesota Listado por Condado” que comienza en la página 72). Muchas de estas protecciones adicionales se encuentran en el contrato de arrendamiento por escrito requerido en todos los programas de vivienda subsidiada.

En muchos programas basados en proyectos donde el subsidio permanece en el edificio, usted puede ser desalojado solo si el propietario tiene una buena razón para desalojarlo, no por cualquier motivo, como inquilinos de mes a mes en viviendas privadas. Para muchos edificios basados en proyectos, el propietario también debe darle un aviso de terminación por escrito y el derecho a reunirse con el propietario para tratar de resolver el problema sin mudarse.

Los arrendamientos de Cupones de la Sección 8, en los que usted se lleva el subsidio cuando se muda, pueden terminarse sin una razón al final del contrato de arrendamiento.

Todos los programas de vivienda pública y vivienda asistida tienen límites máximos de ingresos para los solicitantes. Algunos programas de vivienda también limitan a los solicitantes a ciertas categorías como límites de edad o un tipo particular de discapacidad. La autoridad de vivienda local o la oficina de HUD de Minnesota en Minneapolis pueden brindarle información sobre los límites de ingresos.

Además de los ingresos y la elegibilidad del programa, se deben cumplir otros estándares. Algunos de estos requisitos son:

• pagar el alquiler a tiempo

• siguiendo el contrato de arrendamiento y las reglas

• no molestar a sus vecinos, y

• no dañar la propiedad.
   

Para elegir residentes, el arrendador puede:

1. Consulte con otros propietarios para ver si pagó el alquiler o si molestó a sus vecinos.
    
2. Verifique su historial criminal, con la policía, F.B.I. y/o el sistema judicial.
    
3. Verifique su registro con el tribunal de retención ilegal o una agencia de evaluación de inquilinos.
    
4. Verifique su historial de crédito.

• Usted recibe una decisión por escrito que le informa sobre sus derechos de apelación.

• Usted tiene derecho a conocer cualquier información errónea que haya encontrado el propietario o la autoridad de vivienda. A menudo, tiene derecho a proporcionar otra información para corregir información errónea. También puede demostrar que su situación ha cambiado, como que consiguió un trabajo o está en consejería.

• Si usted solicitó una vivienda pública y la Autoridad de Vivienda lo rechaza, tiene derecho a una audiencia. Tiene derecho a examinar los materiales utilizados para denegar su solicitud y corregir cualquier error. En la audiencia, se presentará toda la información en el archivo de la Autoridad de Vivienda.

• En todas las viviendas públicas y asistidas, tiene derecho a "ajustes razonables". Esto significa que puede solicitar que se modifiquen las reglas o políticas de admisión si necesita el cambio debido a su discapacidad. Su solicitud para cambiar las reglas tiene que ser razonable y brindarle igualdad de acceso a la vivienda.

Las leyes federales establecen la cantidad de renta que deben pagar los residentes de viviendas públicas y asistidas. El monto de la renta depende de sus ingresos. La renta para la mayoría de los inquilinos en viviendas públicas y asistidas es el 30 por ciento de sus ingresos después de que se hacen ciertas deducciones, o la renta mínima establecido por la autoridad de vivienda. Debe tener prueba de ingresos cuando presente la solicitud y debe informar los aumentos de ingresos cuando ocurran. Si sus ingresos disminuyen, la renta generalmente disminuye. La recertificación de ingresos y la renta se realiza una vez al año, pero debe informar los cambios de ingresos y familiares de acuerdo con las reglas del programa de vivienda. Un recargo de renta puede ser una defensa en un caso judicial de desalojo. Si tiene preguntas sobre sus requisitos de denuncia o defensas de desalojo, debe comunicarse con un abogado o con la oficina de servicios legales de su localidad (consulte los abogados y consultorios jurídicos gratuitos).

Las autoridades de vivienda tienen procedimientos de quejas para los residentes de viviendas públicas. Los propietarios privados no tienen esta obligación. Puede comenzar el proceso de quejas por cualquier cosa hecha por el arrendador que crea que afecta o amenaza su salud y seguridad, o el monto de la renta que paga. Todas las solicitudes de audiencia de agravio deben hacerse por escrito. Por lo general, la autoridad de vivienda también debe utilizar el proceso de quejas cuando afirma que usted ha violado su contrato de arrendamiento.

En Minnesota, las autoridades de vivienda pueden renunciar al procedimiento de quejas y acudir directamente a la corte para desalojar cuando afirman que la violación de su contrato de arrendamiento amenaza la salud o la seguridad. Si se le niega una audiencia de agravio, especialmente antes de una audiencia de desalojo, comuníquese con la oficina de servicios legales local o con un defensor de vivienda.

Tiene 4 derechos importantes en una audiencia de agravio

1. Tiene derecho a ver su archivo en la oficina de la autoridad de vivienda antes de la audiencia formal de quejas, incluida toda la información que la autoridad de vivienda está utilizando en su queja.
    
2. Tiene derecho a “contrainterrogar” (hacerles preguntas usted mismo) a los testigos que han presentado quejas. La autoridad de vivienda no puede presentar quejas en la audiencia sin los testigos que prueben la historia.
    
3. Tiene derecho a ser representado por un abogado o cualquier otra persona que elija.
    
4. Tiene derecho a una decisión basada únicamente en la evidencia presentada en la audiencia. Los que toman las decisiones no pueden considerar ninguna evidencia que no se haya presentado en la audiencia.

Si vive en una vivienda pública o en una vivienda asistida basada en proyectos, puede ser desalojado solo por violaciones graves o repetidas de términos importantes del contrato de arrendamiento o por otras buenas razones.

Ejemplos de infracciones graves del contrato de arrendamiento incluyen:

• no pagar el alquiler
• daño intencional a la propiedad
• violencia a otros inquilinos
• actividad criminal
   

Si es víctima de violencia doméstica, no puede ser desalojada por lo que hizo el abusador. La violencia doméstica puede ser violencia contra usted o un miembro de su familia, violencia en el noviazgo y acoso. Esto no significa que la agencia de vivienda o el propietario no puedan hacer cumplir otras reglas del programa de vivienda u otros términos del contrato de arrendamiento.

Ejemplos de infracciones menores del contrato de arrendamiento que pueden ser una base para el desalojo si se repiten pueden incluir la negativa repetida a permitir las inspecciones o reparaciones programadas, o el pago tardío repetido del alquiler. Recuerde, muchos desalojos por falta de pago del alquiler pueden evitarse informando rápidamente una reducción en los ingresos. Haga su informe por escrito.

Se le debe informar el motivo del desalojo. Además, como inquilino de una vivienda pública, se le debe informar sobre su derecho a solicitar una audiencia de agravio. El tipo de aviso y la fecha límite para solicitar una apelación dependen del tipo de programa de vivienda. Si recibe un aviso de desalojo, debe hablar con la oficina local de servicios legales o con un defensor de vivienda de inmediato. Incluso si pierde en la audiencia de quejas de la autoridad de vivienda, usted no puede ser desalojado sin una demanda judicial de desalojo y una audiencia en el tribunal. En ese momento tienes la oportunidad de defenderte.

En la audiencia de desalojo (retención ilegal), puede presentar todas las defensas discutidas anteriormente para las relaciones privadas entre propietarios e inquilinos. También están disponibles para usted como residente en un programa público de vivienda asistida basado en proyectos o como titular de un Cupón de la Sección 8.

Para obtener más información sobre la vivienda pública, obtenga una copia del folleto titulado Una guía para la vivienda pública en Minnesota. Puede obtener uno en la oficina de asistencia jurídica de su localidad o en línea en www.lawhelpmn.org.

Under Minnesota law, tenants in manufactured home parks have the same rights and responsibilities as tenants in other residential buildings. However, there are also laws that have to do with special situations that come up only in manufactured home parks.

Here are some of the specific laws for tenants in manufactured home parks

• Rent can be raised twice a year.
   
• The manufactured home park owner has to use a written agreement with a tenant when renting a lot. The written agreement must state all the terms and conditions of the agreement. This is different from tenants in residential buildings because some landlords in those buildings rely on verbal leases.
   
• The park owner must give a 60-day written notice to a tenant before changing any rule. New rules may be made for existing tenants only if the new rules are reasonable and do not make major changes to the original agreement between the tenant and park owner. In other rental buildings, the notice required to change a rule depends on the type of tenancy (such as fixed term or periodic term).
   
• Tenants in manufactured home parks have the right to "organize" and hold meetings about issues affecting the tenants. Park owners may not prohibit these or any other activity in which the tenants are engaging as a way of expressing themselves. However, park owners may enforce rules that limit the time, place, and manner of these activities.
   

For more information on specific laws affecting your tenancy if you live in a manufactured home park, call a lawyer or your local legal services office and go to www.LawHelpMN.org for more information.

Rental Research Services
7525 Mitchell Road, Suite 310
Eden Prairie, MN 55344
(952) 935-5700

Multi-Housing Credit Control
10125 Crosstown Circle, Suite 100
Eden Prairie, MN 55344
(952) 941-0552

Rental History Reports, Inc.
10505 Wayzata Blvd., Suite 200
Minnetonka, MN 55305
(952) 545-3953

Tenant Check
910 Ivy Avenue
St. Paul, MN 55106
(651) 224-3002

Por: Residential Real Estate Committee, Real Property Law Section, Minnesota State Bar Association

Para descargar una copia de MUESTRA del contrato estándar de arrendamiento residencial de Minnesota, debe solicitar acceso al formulario (gratuito) a través del Colegio de Abogados del Estado de Minnesota aquí (el sitio web está solo en inglés): https://www.mnbar.org/members/sections/real-property-law-section/residential-real-estate-committee-forms#.WbrJ-CSVc98 (solo en inglés)